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安徽“再造”省会 “新合肥”10年房价涨7倍

发布日期:2016-05-05    浏览次数:509
近年来受益于安徽“做大合肥”的政策倾斜,在安徽的16个地市中,合肥的首位度越来越强,公共资源进一步集中。最近5年,合肥人口持续的净流入,从2011年的752万人到2015年末的779万人,且从2013年以来,流入人口逐年增加。

  4月1日,安徽省政府将从合肥老城区搬迁至滨湖新区,服役60余年的长江路省政府大楼正式退出历史舞台。

  然而这一筹划已久的动作,却无意间成为推涨“新合肥”房价的又一契机。

  “新合肥”,即以合肥主城区西南的政务区、滨湖新区等为代表的新兴区域,一个是合肥市府所在地,一个是安徽省府所在地,两区分别于2002年和2006年启动建设,大量的资源配套提前布局于此,成为合肥真正的“中心”。

  2015年下半年以来,两区领跑合肥房价,并传导至全市房地产市场的高烧不退。数据显示,2016年2月,合肥政务区二手房均价同比上涨44.7%,滨湖新区同比上涨34.7%。2月国家统计局的70城房价指数中,合肥新建商品住宅价格环比涨幅仅次于深圳、上海、南京,与北京持平;二手房价格环比涨幅位列全国70个大中城市第一。

  21世纪经济报道记者获悉,合肥市政府近期正酝酿出台相关规定,以确保房地产均衡发展。

  开发商捂盘惜售

  合肥市民小柏2006年在合肥政务区购买了一套房产,当时的单价是3000元左右,而2016年春节一过,自己小区的房价让她有点看不懂了,“2万是最平常的,3万的也能见到。”

  保守来说,10年来这片合肥市府所在的优质区域房价涨了7倍有余。而即便如此,仍然是一房难求。于是在新房市场,出现了开发商捂盘或各种变相加价的手法。

  所谓的捂盘,即新房达到售卖标准而不对外出售,究其原因,是开发商在备案时对市场预期较低。而合肥市规定,已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整,3个月后涨幅受控制。

  另一个普遍做法是捆绑车位,一个平日只卖8万的车位可能被卖到45万。合肥一开发商透露,车位的定价不受备案价的限制,而捆绑销售虽受工商打击,但“我们的讲法是,买车位才有优先购买住宅的权利”。

  由于部分热门区域开发商捂盘造成新房供应不足,出现了二手房价格“倒挂”的现象,使合肥成为2月全国70个大中城市中二手房环比涨幅最高的城市。

  安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为,最近一段时间合肥房价的快速增长,主要是一些开发商捂盘惜售造成的,特别是政务区等热门区域,地块有限,出现了供求紧张。

  一边是热门区域的供不应求,一边是冷门区域的库存,这也是合肥房地产市场的又一怪相。“除了滨湖、政务两区之外,其他区特别是合肥北城的配套要差很多。”当地房地产从业者表示,“10年前,滨湖,政务和北城房价差不多,10年后,北城只涨了1倍多,而政务区涨了7倍。”

  不过,李国昌认为,在目前的市场环境下,真正的刚需客会被挤出热门区域,去选择一些外围区域,带来其他区域的成交量上升。以此前销量垫底的合肥城北新站区为例,2015年整年该区平均周销量仅93套,而进入2016年尤其是在春节后,周销量过500已是“惯例”。

  单核模式下的虹吸效应

  合肥这个刚刚站上二线的省会城市,其房价暴涨的动力何在?

  21世纪经济报道记者查询官方数据得知,近年来受益于安徽“做大合肥”的政策倾斜,在安徽的16个地市中,合肥的首位度越来越强,公共资源进一步集中。最近5年,合肥人口持续的净流入,从2011年的752万人到2015年末的779万人,且从2013年以来,流入人口逐年增加。

  产业发展、公共资源的集聚,使合肥成为安徽最耀眼的城市。在合肥近年来的发展愿景中,亦是比肩南京、杭州的长三角副中心城市。

  但与江苏、浙江不同的是,除了南京、杭州外,苏南和浙东明星城市辈出。而在缺乏中心城市带动的中部地区,像河南、安徽、江西等,大多选择了做大省会的路径。

  “合肥的房地产市场中外来人口购买比重还是比较大的,”李国昌说,“省内非合肥市人口购买占到了约37%,外省的购买达到了6%。”

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,安徽单核发展模式,导致各类资源向合肥集中,促使合肥房地产市场表现强劲。从某种意义上来说,合肥对安徽其他城市是有“虹吸”的。这种现象造成合肥市楼市“一枝独秀”,会导致其他城市房地产市场出现萎缩,城市之间差距进一步拉大。

  土地供应总量偏紧

  在去年以来全国所有房价上涨的城市中,土地价格的助推无疑是一大主因。一方面,前两年的高地价到了“出货期”,另一方面,不断涌现的地王以楼面价和所谓的“保本价”推高了区域未来房价预期。

  合肥学院房地产研究所所长朱德开认为,合肥房价的上涨中,土地价格起了巨大的推动作用。

  数据显示,2015年合肥共成交99宗地,成交总面积约8781亩。其中,诞生了合肥新的总价地王、8个区域的单价地王纪录也被刷新,地价同比涨幅超5成。

  一时间,“进入合肥”——几乎在国内半数开发商的策略盘算中。融创、葛洲坝、金隅都系2015年首次进入合肥市场,融创更是以连续两个地王宣告自己的到来。

  目前,合肥已形成以万科、万达、保利、信达、绿地、恒 大为寡头,本土的文一、高速、新华、国购,以及新进入的融创、金隅等众多房企跑马圈地的时代。

  2015年,合肥土地市场成交总金额498亿元。同时,2015年合肥财政收入突破千亿元、达到1000.5亿元,年均增长14.5%,其中地方财政收入达到571.5亿元、年均增长15.4%。

  从总的数据方面显示,合肥土地供应总量一直处在节奏控制当中。但通过查询近3年土地市场成交数据发现,合肥土地出让面积大幅下滑,出让面积仅为2013年的6成。

  这其中,配套最好的政务区无疑是合肥最贵的区域。2015年合肥九区平均地价中,最高的政务区和最低的经开区相差了近6倍。

  张宏伟认为,从住宅用地供应来看,合肥住宅用地供应也较为紧张,并且按照近两年1200万平方米的去化速度来计算,每年出让的土地仅仅可供市场开发1-1.5年,个别年份还低于1年,这一定程度上预示着合肥住宅市场中长期仍然面临供求关系偏紧张的局面。从这个角度来讲,合肥市场中长期仍然面临房价上涨的压力。

  二线城市调控向何处去?

  3月28日的实时数据显示,合肥一手住宅库存首次降至2万套以下。在土地缩水的同时,合肥又遭遇了“房荒”,房源基本开盘即售罄。

  李国昌认为,合肥的总量并不低,出现这样的情况与开发商捂盘是有关的。

  针对开发商的捂盘、捆绑天价车位等行为,合肥市近期也正酝酿出台相关规定,要求开发企业取得预售许可证后,10日内须全部公开房源,一次性对外销售。如果规定期限内不销售就暂不核发预售许可证,或转为现房销售。同时,明确商品房配套车位须在住房项目竣工验收后方可预售或现售。

  合肥市市委书记吴存荣此前表示,合肥房市要力保均衡发展、避免大涨大跌。对捂盘、捆绑车位等不良销售行为,政府方面也将通过建立考核机制,对开发商进行市场准入等方面的约束。

  在3月25日一线城市上海、深圳接连出台严厉调控措施后,一线城市周边和热门二线城市迅速成为资金溢出的方向。再加上去库存基调下的税收、信贷政策利好,二线城市纷纷进入抢房模式。

  如此来看,因城施策不仅在全国范围内,在一个省域内也是有必要的。但处于发展期的二线城市不大可能出台严厉的限购措施,从南京、苏州等来看,更多是从开发商端的调控,或差异化的首付、信贷政策来调控需求端。

  有关专家认为,合肥有必要通过一些差异化的手段,使市场更加规范,使房价的上涨在一个合理的区间,同时也要弱化对土地财政的过度依赖。
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